地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。
消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。
城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。
该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”
值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。
一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。
而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。
早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。
具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。
按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。
共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。
在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。
青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。
部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。
不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。
后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。
同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。
在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。
对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。
此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。
中新社70年丨张明新：从“蒙查查”到“中国新闻奖”!******
25年前的7月1日凌晨，作为中新社香港回归报道前方团队的一员，张明新随解放军驻港部队跨过深圳河，进驻原驻港英军总部威尔士亲王大厦，见证香港回归祖国的荣光时刻；25年后，这位新闻老兵再次出发，履新中新社总编辑，投身新的“新闻战役”。小牛工作室今天特别分享张明新1997年6月撰写的《<千日迎回归>写作追忆》。
破“三关”：不再“蒙查查”
1997年7月1日，是我们这些驻港的内地记者日夜盼望的日子。多少天来，大家踏着回归的脚步，废寝忘食地工作，向读者听众观众们报道回归信息，度过了一个个难忘的日日夜夜。
▲作者驻港期间在维多利亚港留影当这个激动人心的时刻就在眼前时，我不禁想起刚到香港的情景和参与采写《千日迎回归》一稿的前前后后。1994年6月1日中午，我乘坐的广九直通车越过了罗湖桥，这是我第一次出境采访，并由此开始了常驻香港的记者生涯。
作为中国一家从事对外报道的通讯社，在收回香港这一历史性事件上写出一些富有时代感的稿件是我们的使命，而又作为初来未从事过香港问题报道的我来说，仍有不少困难需要克服。
▲6月20日，香港维多利亚港两岸的多个户外大屏幕播放庆祝香港回归祖国25周年的庆祝标语。中新社记者 李志华 摄首先是语言关。1994年普通话在香港还没有现在这么流行。记得第一次去参加一个爱国爱港团体举行的记者招待会，一席的广东话只听懂百分之二三十。
于是，平日利用一切机会多看电视，多听收音机，多看录像，向当地的同事学习，向来实习的香港学生求教。慢慢地能听懂新闻节目了，电台的清谈节目也能听懂大意了，还开始大着胆子说几句。
▲97庆回归香港—北京接力赛其次是融入香港的社会，了解港人的所想所思。我到一个陌生的地方工作，一开始最好是尽可能地多参加一些活动，多去现场，了解当地，熟悉地理，能找一些今后的采访线索。“不以稿小而不去”。当然有些稿子不一定马上写，可以留下资料以后用。
再次是了解香港的政治经济情况，香港是较成熟的自由经济模式，与内地的市场经济体制有很大不同，政治体制差别就更大。临来时曾买了不少书籍，到香港后，把这些书翻了一遍，又看了一些港版的书籍资料。
经过三四个月，广东人所说的“蒙查查”(糊涂)现象少点了，一般性的报道拿得起来了，也找到了做重点报道的感觉。
“马照跑”：明天会更好
1994年10月5日是香港回归倒计时一千日。我们想，要在倒计时一千日时写篇有点分量的稿件。
“马照跑”是对“九七”后香港生活方式不变的形象写照。我们分社附近有一个马会的投注站。5日正好是赛马日，街间随机访问是我们在香港报道尤其是重大事件反应报道的常用的手法。好处是人物语言和场景鲜活生动，难处是要克服语言上的障碍，还要耗费时间，并克服一些不愿意接受访问时的尴尬情况。
老记周景洛到投注站后看见一个正在专心填马票的小伙子，小伙子选了一匹名为“明天更好”的马投注，于是老周主动上前与他交谈。得知小伙子在今天“这个特殊的日子选定‘明天更好’这匹马投注”希望会给他带来好运的心态。
我则一早就到街上转悠，见到了报摊上报纸头版大幅迎回归的祝贺广告，与平时整版篇幅的地产广告形成了鲜明的对比。便觉得这个细节既可以烘托气氛，又反映出了港人的期盼回归心情。
▲1997年6月1日香港培侨中学毕业典礼回到办公室后找出名片本，连着打了几个电话，但只找到了9月18日区议会选举时碰到的王国兴议员。我当时的广东话还处于“识听唔识讲”的阶段。好在王国兴能听懂普通话，我也能听懂他说的广东话。
通过一个人物的活动、言论来表现某个新闻事件是西方新闻写作的常见的手法，对外报道的受众也容易接受。王先生说：“港人必须丢掉幻想，立足于己，依靠祖国，团结建港。”由此表现一个普通爱国爱港人士在“千日迎回归”时的所想所思，所作所为。
▲香港各界举行国庆庆祝活动至于其他一些细节，如基本法讲座、文化和招商展览等分别是从报纸、新闻稿和采访通知材料中综合而成，没有展开写，只起到画龙点睛的用途。到了下午，材料汇集得差不多了。用一台黑白屏幕的IBM笔记本，我开始负责执笔合成。
下午3点，负责写港督施政报告稿的同事递过来彭定康的第三份施政报告英文本《香港：未来一千天》，报告中蕴含着殖民统治者的无奈和对即将退出历史舞台的心有不甘。于是决定在我们稿件中加上有关内容，以加强针对性。
▲香港—广州庆回归信鸽竞翔活动举行虽然时间匆忙，但由于大家材料准备充分，对主题商议得透彻，所以立意谋篇就省力许多，而重点放在了材料的选择和布局上，正好文字稿件选择了四个场景(报摊、马会、招商会和文化展览会)，四个人物谈话(曾宪梓、王国兴、萧蔚云、朱幼麟)，并穿插了一些过渡语言，感觉尚不冗长。
斩获“中国新闻奖”
到了下午5点来钟，初稿出来了，老周先将那份初稿修改后交给了分社的副总编蔺安稳，老蔺将原题《千日倒数迎回归》改成《千日迎回归》，改后的标题，既简明扼要，又富有力度。
第二天，我们看到了《人民日报·海外版》、香港《文汇报》、香港《商报》刊出了此稿。《文汇报》标题改为《香港：千日倒数开始》，并加了《责任感紧迫感》和《一体化的趋势》两个小标题。《商报》将标题改为《满怀期待共保繁荣港人迎接千日回归》，过了两天，看到在澳门和泰国等地的四五家报纸上也刊出了这篇稿件。
经过分社和总社的推荐，时任我社总编辑的郭健(又名郭建)将这篇稿件带到了1994年“中国新闻奖”的评比会上，获得了三等奖。 (原载1997年第7期《新闻三昧》，本文有删节)
作者：张明新(时任中国新闻社香港分社采访部主任)
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